Reglas de construcción en Alphaville Brasília: lo que permiten los reglamentos del R1 y del R2

Quien compra un lote en Alphaville Brasília compra también un conjunto de reglas que protege el estándar del barrio y el valor de cada casa. Definen el tamaño máximo de la casa, cuánto del terreno se puede ocupar, la altura, qué va en el retiro e incluso el tipo de muro. Conocer estas reglas antes de elegir el lote permite encontrar el terreno ideal para el proyecto que usted imagina.

Esta guía resume el Reglamento del Loteo Alphaville Residencial 1, aprobado en 2010 y modificado en noviembre de 2022, en la versión disponible en el sitio de la asociación del R1 en octubre de 2026. El Residencial 2 sigue su propio reglamento, con los mismos parámetros principales; las diferencias están en la sección del R2, más abajo.

Este resumen no reemplaza el documento oficial ni el análisis del arquitecto. Los reglamentos se revisan de vez en cuando; verifique siempre la versión vigente en la fecha de su proyecto.

Primer paso: qué se puede construir

El R1 es una zona residencial unifamiliar. Eso significa:

• una casa por lote, para una familia (con edificación anexa opcional, o una edificación única, llamada monobloque);
• no se permiten edificios, casas adosadas en condominio ni uso comercial o de servicios. Quedan fuera consultorios, escuelas, talleres, posadas y similares.

Algunas manzanas exigen edificación monobloque, sin edificación anexa separada: en el reglamento de 2024, todos los lotes de las manzanas C, J, M y U. Si su proyecto prevé una casa principal con edificación anexa al fondo, verifique la manzana antes de comprar.

Los números que definen el tamaño de la casa

Regla	Límite en el R1
Tasa de ocupación (proyección de la casa + edificación anexa)	hasta el 50% del lote
Coeficiente de aprovechamiento (superficie construida total)	hasta 1,0 vez la superficie del lote
Área permeable	mínimo del 30% del lote
Superficie construida mínima	150 m²
Pisos	planta baja + planta alta, más un subsuelo
Altura máxima	10 m
Retiro frontal	5 m
Retiro lateral	2 m
Retiro de fondo	3 m
Separación entre la casa y la edificación anexa	3 m
Muro en las divisorias laterales y de fondo	hasta 2 m

En la práctica, en un lote de 600 m² la casa puede tener hasta 300 m² de proyección sobre el terreno y hasta 600 m² de superficie construida sumando los pisos. Los retiros y el área permeable suelen ser lo que realmente limita el diseño, sobre todo en lotes angostos o con pendiente.

Algunos detalles que conviene que su arquitecto tenga en cuenta desde el primer estudio:

• El subsuelo también cuenta en la tasa de ocupación y debe respetar los mismos retiros que los demás pisos.
• Los aleros y elementos arquitectónicos no pueden avanzar sobre los retiros. El retiro se mide hasta el punto más cercano de la proyección, no hasta el punto medio de la fachada.
• Rooftop y solárium solo en casas de una planta. En una casa de dos pisos, la cubierta no puede convertirse en área de uso.
• El tanque de agua y la sala de máquinas quedan fuera de la altura máxima solo si tienen hasta 5 m² y 2,80 m de altura y están retirados al menos 1,50 m de los bordes de la edificación.

Terreno con pendiente ascendente o descendente

La topografía es uno de los temas más importantes al elegir el lote, y el reglamento la trata en detalle:

• El piso de la planta baja debe quedar como máximo 1 m por encima o por debajo del punto de referencia del lote. En lotes con un desnivel mayor a 3 m en la franja del retiro frontal, ese límite puede llegar a 1,50 m, previa evaluación técnica.
• En la franja del retiro frontal, la topografía original debe mantenerse en las divisorias laterales. Las correcciones se hacen con talud, y las contenciones allí tienen como máximo 15 cm de altura.
• Los muros de contención en las divisorias laterales y de fondo pueden tener hasta 1,50 m respecto del terreno original, pero no dentro de la franja del retiro frontal.

Por eso, dos lotes con la misma superficie pueden dar como resultado casas muy distintas. Un lote con pendiente descendente puede permitir un subsuelo y vista. Un lote con pendiente ascendente puede favorecer una casa elevada respecto de la calle. Antes de elegir, conviene ver el relevamiento planialtimétrico y visitar el lote con un especialista.

Edificación anexa, piscina y garaje

• Edificación anexa (edícula): una sola planta, hasta 4 m de altura y hasta el 25% de la superficie construida de la casa principal. Puede apoyarse en la divisoria de fondo, respetando los retiros laterales, si la legislación local lo permite. Esto no rige en las manzanas de monobloque.
• Piscina: tiene retiros propios, medidos desde la cara interna, y la sala de bombas sigue los mismos retiros. El reglamento también exige prever el desagote conectado a la red pluvial.
• Garaje: las plazas siguen la proporción de la legislación local y no pueden ocupar los retiros frontal y lateral.

Muros y cerramientos

El frente del lote queda abierto: la idea es mantener la integración visual de las calles. En la franja del retiro frontal solo se admiten el gabinete de medidores, el buzón y el cesto de residuos, según el estándar de la asociación, además de espejos de agua bajos, con hasta 15 cm de mampostería y separados 1,50 m de las divisorias.

En las divisorias laterales y de fondo, el muro puede tener hasta 2 m, y la suma de muro y muro de contención no puede superar la altura del cerramiento perimetral del loteo. En algunos tramos, el reglamento solo admite cerramientos calados (rejas, cerco vivo, vidrio, cobogó). En los lotes que limitan con el cerramiento externo del loteo, no se permite abrir un portón hacia afuera.

Unir o dividir lotes

El reglamento del R1 permite unificar lotes contiguos del mismo propietario y subdividir, con límites:

• cada lote resultante de una subdivisión debe tener al menos 14 m de frente y 540 m²;
• los lotes vecinos por el lateral mantienen la profundidad total y se recomponen por el frente;
• los lotes vecinos por el fondo solo pueden unirse en un único lote con dos frentes, manteniendo el retiro frontal en ambos.

Unir dos lotes es un camino habitual para quien quiere una casa de una planta grande. Antes de negociar los dos, confirme la regla de la manzana.

Residencial 2: lo que dice el reglamento

El Residencial 2 sigue el Reglamento del Loteo Alphaville Brasília Residencial 02 e 03. Los parámetros principales son los mismos del R1:

Parámetro	Residencial 2
Uso	una vivienda unifamiliar por lote (casa con edificación anexa o monobloque)
Tasa de ocupación	hasta el 50% del lote (el subsuelo también cuenta)
Coeficiente de aprovechamiento	1,0
Área permeable	mínimo del 30%
Retiros	5 m al frente, 2 m a los lados y 3 m al fondo; 3 m entre casa y anexo
Pisos y altura	hasta 2 pisos más subsuelo; altura máxima de 10 m
Área construida mínima	150 m²
Edificación anexa	1 piso, hasta 4 m de altura y hasta el 25% del área de la casa
Piscina	retiros de 5 m al frente y 1,5 m a los lados y al fondo
Subdivisión	lotes resultantes de al menos 450 m² y 14 m de frente

Manzanas que exigen casa en monobloque en el R2: QA, QC, QD, QM, QAG, QAQ y QAT (todos los lotes).

Cómo funciona la aprobación del proyecto

1. Primero la asociación. El proyecto arquitectónico va a la asociación del residencial. Incluye plantas de todos los pisos y de la cubierta, dos cortes, fachadas, plano de situación, relevamiento planialtimétrico, contrato o escritura y la ART/RRT (registro de responsabilidad técnica) del profesional a cargo. Al presentarlo, se paga la tasa de aprobación prevista en el estatuto.
2. Después el poder público. Con el sello de la asociación, el proyecto sigue a la aprobación del poder público para su aprobación.
3. Licencia y comienzo de la obra. La obra solo empieza cuando la asociación recibe el proyecto aprobado por el poder público y la licencia de ejecución (alvará).
4. ¿Cambió el proyecto? Se aprueba de nuevo. Cualquier modificación respecto del proyecto aprobado requiere un nuevo análisis. La asociación puede fiscalizar la obra y la casa incluso después del habite-se (certificado de habitabilidad).

Durante y después de la obra

• Sin plazo para construir: los reglamentos del R1 y del R2 no fijan plazo para empezar ni para terminar la obra. Si la obra queda parada más de 120 días, el propietario debe mantener el lote limpio, rellenar excavaciones y conservar el vallado.
• Antes de empezar: los trabajadores de la obra se registran en la asociación; el material de construcción solo entra después de la aprobación del proyecto y de la licencia; el vallado sigue el estándar de la asociación; el anexo no puede construirse antes de la casa principal.
• Lote de apoyo: se puede usar un lote vecino como apoyo, con autorización escrita del dueño, devolviéndolo con césped al final.
• Agua y energía: las conexiones definitivas las solicita el propietario a Saneago (agua y alcantarillado) y a Equatorial (energía), con medición individualizada.
• Fin de obra: la asociación emite la carta de liberación del certificado de habitabilidad; la casa se ocupa después de que la asociación acepte ese certificado.
• Mascotas permitidas sin molestar a los vecinos; casas prefabricadas montadas en el lote no están permitidas; el pozo artesiano requiere licencia ambiental y autorización de la asociación.

La asociación entrega la versión vigente del reglamento, con todas las reglas de obra.

Documentos para aprobar el proyecto en la asociación

Para aprobar el proyecto en la asociación se entregan (2 copias, salvo indicación):

1. plantas de los pisos (subsuelo, planta baja y superior);
2. planta de techos;
3. planta de situación;
4. planta de ubicación;
5. cortes (al menos dos);
6. fachadas (al menos dos);
7. memoria de cálculo de áreas;
8. relevamiento planialtimétrico;
9. copia del contrato de compraventa (1 copia) — en el R2, la asociación pide la matrícula con la escritura registrada (con o sin garantía fiduciaria) y las cuotas al día;
10. registro de responsabilidad técnica del proyecto, ART o RRT (1 copia).

Los proyectos complementarios (estudio de suelo, fundaciones, estructura, hidráulica, electricidad, aire acondicionado, automatización, seguridad y paisajismo) no pasan por la aprobación de la asociación. El relevamiento planialtimétrico y el estudio de suelo del lote corren por cuenta del propietario.

Qué cambia esto en la elección del lote

Las reglas son las mismas para todos los lotes del residencial, pero su efecto cambia de un lote a otro. Al comparar opciones:

• verifique si la manzana exige monobloque;
• vea el desnivel del terreno respecto de la calle;
• calcule la superficie de proyección posible (50% del lote, descontando retiros y área permeable) y compárela con el programa de la casa que quiere;
• si la idea es una casa de una planta grande, evalúe lotes más grandes o la unión de dos lotes.

Este es el análisis que hacemos antes de enviar opciones de lotes. Si quiere, envíenos el programa de la casa (número de suites, una planta o dos pisos, piscina) y le indicamos qué lotes disponibles admiten el proyecto. Vea también los lotes en venta.