Regras de construção no Alphaville Brasília: o que os regulamentos do R1 e do R2 permitem

Quem compra lote no Alphaville Brasília compra também um padrão urbanístico que protege o bairro e valoriza cada casa. As regras definem o tamanho máximo da casa, quanto do terreno pode ser ocupado, a altura, o que vai no recuo e até o tipo de muro. Conhecê-las antes de escolher o lote ajuda a encontrar o terreno ideal para o projeto dos seus sonhos.

Este guia resume o Regulamento do Loteamento Alphaville Residencial 1, aprovado em 2010 e alterado em novembro de 2022, na versão disponível no site da associação do R1 em outubro de 2026. O Residencial 2 segue o seu próprio regulamento, com os mesmos parâmetros principais; as diferenças estão na seção do R2, mais abaixo.

Este resumo complementa o documento oficial e a análise do seu arquiteto. Regulamentos são revisados de tempos em tempos; use sempre a versão em vigor na data do seu projeto.

Primeiro passo: o que pode ser construído

O R1 é uma área residencial unifamiliar. Isso significa:

• uma casa por lote, para uma família (com edícula opcional, ou edificação única, chamada de monobloco);
• não são permitidos prédios, casas geminadas em condomínio, nem uso comercial ou de serviços. Ficam de fora consultório, escola, ateliê, pousada e similares.

Algumas quadras exigem edificação monobloco, sem edícula separada: no regulamento de 2024, todos os lotes das quadras C, J, M e U. Se o seu projeto prevê casa principal com edícula no fundo, escolha o lote em outra quadra; ajudamos você nessa seleção.

Os números que definem o tamanho da casa

Regra	Limite no R1
Taxa de ocupação (projeção da casa + edícula)	até 50% do lote
Coeficiente de aproveitamento (área construída total)	até 1,0 vez a área do lote
Área permeável	mínimo de 30% do lote
Área construída mínima	150 m²
Pavimentos	térreo + superior, mais um subsolo
Altura máxima	10 m
Recuo frontal	5 m
Recuo lateral	2 m
Recuo de fundo	3 m
Afastamento entre casa e edícula	3 m
Muro nas divisas laterais e de fundo	até 2 m

Na prática, num lote de 600 m² a casa pode ter até 300 m² de projeção no terreno e até 600 m² de área construída somando os pavimentos. Os recuos e a área permeável costumam ser o que realmente limita o desenho, principalmente em lotes estreitos ou com declive.

Alguns detalhes importantes para o projeto:

• O subsolo também entra na taxa de ocupação e precisa respeitar os mesmos recuos dos outros pavimentos.
• Beirais e elementos arquitetônicos não podem avançar sobre os recuos. O recuo é medido até o ponto mais próximo da projeção, não até o ponto médio da fachada.
• Rooftop e solarium só em casa térrea. Num sobrado, a cobertura não pode virar área de uso.
• Caixa d’água e casa de máquinas ficam fora da altura máxima apenas se tiverem até 5 m² e 2,80 m de altura e estiverem recuadas pelo menos 1,50 m das bordas da edificação.

Terreno em aclive ou declive

Topografia é um dos assuntos mais importantes na escolha do lote, e o regulamento trata disso de forma detalhada:

• O piso do térreo deve ficar no máximo 1 m acima ou abaixo do ponto de referência do lote. Em lotes com desnível maior que 3 m na faixa do recuo frontal, esse limite pode chegar a 1,50 m, mediante avaliação técnica.
• Na faixa do recuo frontal, a topografia original deve ser mantida nas divisas laterais. Correções são feitas com talude, e as contenções ali têm no máximo 15 cm de altura.
• Muros de arrimo nas divisas laterais e de fundo podem ter até 1,50 m em relação ao terreno original, mas não dentro da faixa do recuo frontal.

Por isso, dois lotes com a mesma metragem podem resultar em casas bem diferentes. Lote em declive pode render subsolo e vista. Lote em aclive pode exigir mais contenção e escada. Na visita, mostramos o terreno e ajudamos a avaliar o potencial de cada lote.

Edícula, piscina e garagem

• Edícula: um só pavimento, até 4 m de altura e até 25% da área construída da casa principal. Pode encostar na divisa de fundo, respeitando os recuos laterais, se a legislação local permitir. Isso não vale nas quadras de monobloco.
• Piscina: tem recuos próprios, medidos a partir da face interna, e a casa de bombas segue os mesmos recuos. O regulamento também exige prever o esgotamento ligado à rede de águas pluviais.
• Garagem: as vagas seguem a proporção da legislação local e não podem ocupar os recuos frontal e lateral.

Muros e fechamentos

A frente do lote fica aberta: a ideia é manter a integração visual das ruas. Na faixa do recuo frontal só entram abrigo de medidores, caixa de correio e lixeira, no padrão da associação, além de espelhos d’água baixos, com até 15 cm de alvenaria e afastados 1,50 m das divisas.

Nas divisas laterais e de fundo, o muro pode ter até 2 m, e a soma de muro e arrimo não pode passar da altura do fechamento perimetral do loteamento. Em alguns trechos, o regulamento só admite fechamentos vazados (gradil, cerca-viva, vidro, cobogó). Nos lotes que fazem divisa com o fechamento externo do loteamento, não é permitido abrir portão para fora.

Juntar ou dividir lotes

O regulamento do R1 permite remembrar (juntar) lotes contíguos do mesmo proprietário e desmembrar (dividir), com limites:

• cada lote resultante de desmembramento precisa ter pelo menos 14 m de testada e 540 m²;
• lotes vizinhos pela lateral mantêm a profundidade total e são recompostos pela testada;
• lotes vizinhos pelo fundo só podem ser unidos em um único lote com duas frentes, mantendo o recuo frontal nas duas.

Juntar dois lotes é um caminho comum para quem quer uma casa térrea grande. Indicamos os lotes vizinhos disponíveis que permitem essa composição.

Residencial 2: o que diz o regulamento

O Residencial 2 segue o Regulamento do Loteamento Alphaville Brasília Residencial 02 e 03. Os parâmetros principais são os mesmos do R1:

Parâmetro	Residencial 2
Uso	uma residência unifamiliar por lote (casa com edícula ou monobloco)
Taxa de ocupação	até 50% do lote (o subsolo também conta)
Coeficiente de aproveitamento	1,0
Área permeável	mínimo de 30%
Recuos	5 m na frente, 2 m nas laterais e 3 m no fundo; 3 m entre casa e edícula
Pavimentos e altura	até 2 pavimentos mais subsolo; altura máxima de 10 m
Área construída mínima	150 m²
Edícula	1 pavimento, até 4 m de altura e até 25% da área da casa
Piscina	recuos de 5 m na frente e 1,5 m nas laterais e no fundo
Desmembramento	lotes resultantes com no mínimo 450 m² e 14 m de testada

Quadras que exigem casa em monobloco no R2: QA, QC, QD, QM, QAG, QAQ e QAT (todos os lotes).

Como funciona a aprovação do projeto

1. Associação primeiro. O projeto arquitetônico vai para a associação do residencial. Ele inclui plantas de todos os pavimentos e da cobertura, dois cortes, fachadas, situação, levantamento planialtimétrico, contrato ou escritura e ART/RRT do responsável técnico. No protocolo, paga-se a taxa de aprovação prevista no estatuto.
2. Poder público depois. Com o carimbo da associação, o projeto segue para a aprovação do poder público.
3. Alvará e início da obra. A obra só começa quando a associação recebe o projeto aprovado pela prefeitura e o alvará de execução.
4. Mudou o projeto? Aprova de novo. Qualquer alteração em relação ao projeto aprovado precisa de nova análise. A associação pode fiscalizar a obra e a casa mesmo depois do habite-se.

Durante e depois da obra

• Sem prazo para construir: os regulamentos do R1 e do R2 não fixam prazo para começar nem para terminar a obra. Se a obra ficar parada por mais de 120 dias, o proprietário deve manter o lote limpo, aterrar escavações e conservar o tapume.
• Antes de começar: os funcionários da obra são cadastrados na associação; o material de construção só entra depois da aprovação do projeto e do alvará; o tapume segue o padrão da associação; a edícula não pode ser construída antes da casa principal.
• Lote de apoio: é possível usar um lote vizinho como apoio, com autorização escrita do dono, devolvendo-o gramado ao final.
• Água e energia: as ligações definitivas são pedidas pelo proprietário à Saneago (água e esgoto) e à Equatorial (energia), com medição individualizada.
• Fim da obra: a associação emite a carta de liberação de habite-se; a casa é ocupada depois do habite-se aceito pela associação.
• Animais de estimação são permitidos sem perturbar a vizinhança; casas pré-fabricadas montadas no lote não são permitidas; poço artesiano depende de licença ambiental e autorização da associação.

A associação fornece a versão atual do regulamento, com todas as regras de obra.

Documentos para aprovar o projeto na associação

Para aprovar o projeto na associação, entregam-se (em 2 vias, salvo indicação):

1. plantas dos pavimentos (subsolo, térreo e superior);
2. planta de cobertura;
3. planta de situação;
4. planta de locação;
5. cortes (no mínimo dois);
6. fachadas (no mínimo duas);
7. memorial de cálculo de áreas;
8. levantamento planialtimétrico;
9. cópia do contrato de compra e venda (1 via) — no R2, a associação pede a matrícula com a escritura registrada (com ou sem alienação fiduciária) e as taxas em dia;
10. ART ou RRT do projeto (1 via).

Os projetos complementares (sondagem, fundações, estrutural, hidráulico, elétrico, ar-condicionado, automação, segurança e paisagismo) não passam pela aprovação da associação. O levantamento planialtimétrico e a sondagem do lote ficam por conta do proprietário.

O que isso muda na escolha do lote

As regras são as mesmas para todos os lotes do residencial, mas o efeito delas muda de lote para lote. Na hora de comparar opções:

• confira se a quadra exige monobloco;
• veja o desnível do terreno em relação à rua;
• calcule a área de projeção possível (50% do lote, descontados recuos e área permeável) e compare com o programa da casa que você quer;
• se a ideia é uma térrea grande, avalie lotes maiores ou a junção de dois lotes.

Essa é a análise que fazemos antes de enviar opções de lote. Se quiser, mande o programa da casa (número de suítes, térrea ou sobrado, piscina) e indicamos quais lotes disponíveis comportam o projeto. Veja também os lotes à venda.